旧村改造“推倒重来”?解读城市更新三大痛点

最近,广州海珠区最大的城中村之一的沥滘村旧改有了新动作,长江百货交易城开始清场拆迁,未来沥滘村所在地块将成为海珠创新湾的组成部分。其实,沥滘村早在2001年就成为广州“城中村”首批试点之一,2011年改造项目被广东本地房企珠光拿下,但直到2018年才完成村民表决,时间跨度不可谓不长。

旧村改造“推倒重来”?解读城市更新三大痛点

近年来,广东省内特别是广州深圳的城市更新步伐加快,但城市更新是复杂的工程,在具体项目推进过程中仍面临诸多痛点。有业内专家向记者表示,有些痛点如改造方式、社区活化、土地产权等,可以通过转变旧改思路得以破题,但也有一些问题,相关优化路径仍在探索。

痛点一

大拆大建后千篇一律

城市扩张过程中,不少古村落、古建筑逐渐随着城区的延伸而消失,一些旧厂房也采取就地拆除的办法重新规划。而相比旧厂旧村改造,旧城的改造更为复杂,多年来广州也仅有荔湾广场等少数案例,且荔湾广场同样采取“推倒重来”的模式,原有街区被拆除。

旧村改造“推倒重来”?解读城市更新三大痛点

“以前的改造大部分是将原有老房子推倒重建,但重建后的房子再过几十年同样会变成老房甚至可能变成危房”,戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲认为,这种方式实质上是一种资源浪费,同时历史沉淀的痕迹也会在大拆大建之中被抹去,

或许是总结了经验和教训,如今的城市更新,特别是针对旧城区的改造,已经从原先的大拆大建逐步进化为“修旧如旧”保留旧建筑,并引入新业态,盘活区域商业价值。

广州、佛山老城区均有采用这种模式下改造的街区。但这种模式弊端在于仅保留建筑的“形”,等于老房子建了条商业街,原有文化特色和生活气息都不复存在。对此袁雪玲认为,未来此类项目还应注重保留原住民的生活气息,并加强文化与商业的融合度。

痛点二

产权明确怎样破题

由于厂房的利益主体很明确,因此旧厂改造也相对容易实施。广州存在不少旧厂改造案例,例如荔湾芳村原广州钢铁厂地块如今在建设广钢新城,开发住宅的同时,部分旧厂房设施将被改造成广钢中央公园,部分保留该地区的工业痕迹。

改变土地性质的城市更新已有多种尝试,例如“工改M0”“工改商”“工改居”等,具有引导产业升级、促进产城融合的积极作用,工业物业城市更新,正成为旧改领域的“生力军”。

旧村改造“推倒重来”?解读城市更新三大痛点

在7月9日举行的一场活动中,戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊指出,旧的工业厂房可以往多个方向发展,例如商业、办公、城市配套等,这些都是比较有利且被市场认可的。而在一二线城市,工业用地改为建设居住类产品也可以缓解居住资源稀缺。

苏智渊也点出了工业类产品在城市更新中存在的障碍,“其中一个很重要的就是产权往往是不明晰的,大量国企手里掌握工业类的资源,往往产权不是集体性用地或者是划拨型用地”,苏智渊指出,如何在有效运用市场上的机制,突破目前城市更新痛点,已经成为市场无法回避的问题。

痛点三

如何平衡各方利益

旧村改造、特别是城中村改造,往往能对城市面貌带来直接变化,并直接提原居民的居住生活水平。但旧村改造通常需要超过一定比例的村民表决通过改造方案才能施行,而拆迁难、留守户等问题一直伴随改造的过程。

旧村改造“推倒重来”?解读城市更新三大痛点

“困境就是怎样去平衡”,袁雪玲表示,比如在旧村改造上,村民关注的是自身利益能否最大化,以及跟着旧改规划走,自己可以得到什么。她认为,一方面应保留原有村落的人文气息,让村民在城市更新改造后对村子仍有归属感,另一方面也应当进行旧改意见征集,增强村民的参与感,这样有助于一定程度上破解只看“分多少套房”的短期利益难题。

利益的平衡还在于旧改后土地及物业价值变化的影响。由于城中村租金低廉,容纳了众多外来人口,城市更新后相应区域的城区面貌和居住条件大幅升级,从而在一定程度上出现了“赶客”现象。

对此袁雪玲认为,因居住成本上升形成的原居民、原租户被迫搬离的现象,事实上是城市更新带来的一个无法避免的问题,不止是在国内,即便在西方国家同样存在这一困局,但也有一些国家和地区会对此进行限制,例如以法律手段规定,在改造或重建后,若干年内不得上涨租金等。

【记者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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